Esta es la pregunta que todo el mundo se realiza desde hace varias semanas. Y es que la crisis del Covid-19 y el confinamiento que estamos sufriendo todos, está cambiando muchas cosas. De momento, las casetas de obra nueva están cerradas y las visitas a inmuebles de segunda mano no se pueden realizar por el estado de alarma. Por otra parte, solo se están firmando las operaciones que ya estaban en marcha antes del comienzo de la crisis.
Con este escenario, las previsiones que todos los expertos consultados nos trasladan son las siguientes:
1. Según un estudio elaborado por idealista, durante el confinamiento se han producido cambios en los intereses de la vivienda de los españoles. Si antes de la pandemia el 44,1% de las búsquedas de vivienda en nuestro país se producían en las capitales de provincia, desde que se decretó el estado de alarma ese porcentaje se ha reducido hasta el 38,8%. Según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, los datos ponen de manifiesto que “durante la cuarentena son muchos los españoles que se han dado cuenta de que viven en una casa que no les gusta y que preferirían vivir en zonas menos céntricas a cambio de disponer de más metros cuadrados, mayor luminosidad, jardines o terrazas. Además, el buen funcionamiento que está teniendo el teletrabajo en muchas empresas posiblemente esté empujando también a muchos profesionales a plantearse establecer su residencia en municipios pequeños alejados de los grandes núcleos urbanos.
2. Caida de precios este año 2020 en la vivienda usada. Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, señala que las compraventas de viviendas bajarán cerca de un 20% este año y se recuperarán con una subida del 14% en 2021, ante la desaparición de una parte sustancial de los compradores. Gonzalo Bernardos estima que el precio de la vivienda en nuestro país bajará cerca de un 10%, pero que en Madrid y Barcelona un poco menos. ¿El motivo? Por la desaparición de gran parte de la demanda de casas (por pérdida de empleo, bajada de salario, difícil acceso a una hipoteca o autónomos que necesiten vender parte de su patrimonio para tener liquidez) y el aumento de vendedores que tienen prisa por vender. No obstante, Bernardos considera que para 2021 el precio subirá cerca de un 7%. Las previsiones de Funcas se mantienen en esta misma línea. “No parece descabellado que los precios podrían caer a un ritmo de doble dígito interanual, porque siempre hay una correlación con el comportamiento del PIB. Si la economía registra un descenso del 5%-8% este año, los precios de la vivienda podrían retroceder en torno al 10%, porque siempre caen un poco más que el PIB”, señala Raymond Torres
3. Los precios en viviendas de obra nueva se mantienen. La obra nueva no evolucionará como la de segunda mano. Según Luis Corral, de Foro Consultores, a los precios de obra nueva le afectará menos ya que la oferta es escasa, mientras que la vivienda de segunda mano puede deteriorarse más por las necesidades particulares de vendedores que les obligue a bajar precios para vender. Y lo mismo puede pasar con la vivienda vacacional, que no será una prioridad comprar y si el vendedor tiene urgencia por desprenderse del activo, bajará el precio.
Según los expertos, los promotores inmobiliarios no tienen ninguna presión para bajar precios. No obstante, estiman que cuatro quintas partes del mercado de transacciones de vivienda se corresponden con las ventas de viviendas de segunda mano. Aunque la banca actuará con la máxima responsabilidad y flexibilidad ante los propietarios de viviendas en dificultades, dado que la crisis en la que nos adentramos es una combinación de reducción de la demanda solvente y de miedo al futuro, sí que asistiremos a bajadas de precios en la oferta de vivienda de segunda mano de aquellos propietarios que se vean sometidos a una presión financiera importante, sostiene un experto.
4. El mercado del alquiler se resiente por varios motivos. Es uno de los negocios que más inversión e interés estaba captando y las nuevas operaciones de comprar para alquilar vivienda podrían ralentizase. Además, se espera un fuerte varapalo para el sector turístico, lo que limitará las operaciones de familias y fondos que estaban destinadas al alquiler vacacional. Por último, está por ver qué sucede con las medidas que tiene previstas el Gobierno en materia de control de los precios, porque toda sobrerregulación trae consigo una restricción de la oferta y una subida de los precios.
En cualquier caso, los expertos aseguran que el mercado de la vivienda se está autoflexibilizando de manera extraordinaria y rápida en estas semanas. Y, al margen de las ayudas anunciadas por el Estado, se están produciendo aplazamientos de pago, incentivos y negociaciones entre las partes (empresas o particulares con inquilinos, promotoras con compradores, etc.).
Por otro lado, tras el levantamiento del estado de alarma la oferta puede mantenerse en niveles estables o incluso aumentar en determinadas zonas donde se ha incrementado por la entrada en mercado de viviendas destinadas anteriormente al alquiler vacacional y ahora enfocadas al alquiler tradicional, mientras que la demanda podría reducirse respecto a los niveles anteriores al confinamiento, lo que podría conllevar un descenso de los precios en el corto plazo y una recuperación progresiva en los próximos meses.
Veremos que sucede las próximas semanas, porque nadie se pone de acuerdo a como será la salida del confinamiento y la posible llegada de nuevas olas de coronavirus COVID-19 el próximo invierno, pero todo parece indicar que es un buen momento para invertir en viviendas nuevas y usadas sobre todo fuera de la grandes ciudades.
Desde Homium esperamos que este artículo os ayude en estos momento de incertidumbre en la toma de una decisión tan importante, como es la compra-venta de una vivenda.
